小產(chǎn)權(quán)房的新政策？
根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房政策，小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證，《意見(jiàn)》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。
1、相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房要便宜很多，因此很多購(gòu)房者都想要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。買(mǎi)房之前購(gòu)房者應(yīng)該先了解清楚購(gòu)房政策，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問(wèn)題。前不久，國(guó)土資源部召開(kāi)通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70％－80％。
2、由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，因此對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，所以它的價(jià)格也比較便宜，但是有些購(gòu)房者還是會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房政策解讀，國(guó)土部嚴(yán)禁登記發(fā)證。
小產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)？
能買(mǎi)，但風(fēng)險(xiǎn)較大：
1、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證和土地證
就算是同一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)房也要比一般的商品房便宜很多，有些小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是商品房?jī)r(jià)格的1／3甚至更低，所以讓不少朋友頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房子。但在房屋交易或抵押過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)證是必須要有的證件，而小產(chǎn)權(quán)房子沒(méi)有相關(guān)證件，即便有也是村委會(huì)或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不予認(rèn)可。
2、無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款
大家都知道小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證，因此，購(gòu)房者如果想貸款購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的話，銀行是不會(huì)給予貸款的，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者需要一次性交清放款的。不僅僅是說(shuō)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，買(mǎi)完之后也不能拿小產(chǎn)權(quán)房做抵押到銀行進(jìn)行貸款。
3、小產(chǎn)權(quán)房交易難
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因此在交易的時(shí)候是不能辦理過(guò)戶的，不能辦理過(guò)戶的房子風(fēng)險(xiǎn)很大，小產(chǎn)權(quán)房的房主完全可以與其他人再次簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，達(dá)到一房二賣(mài)或是多賣(mài)的目的，第三人的利益將得不到保證。
小房產(chǎn)權(quán)政策具體有哪些內(nèi)容？
1、小產(chǎn)權(quán)房是什么意思？從真正的意義上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房只是一個(gè)泛指和俗稱，并沒(méi)有在法律形成正式的稱謂，它主要是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而不是由國(guó)家直接頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。
2、從法律意義上來(lái)說(shuō)，它并不構(gòu)成真正的產(chǎn)權(quán)，在現(xiàn)今國(guó)內(nèi)通常是指那些由村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
3、小產(chǎn)權(quán)房政策《意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)有哪些？
1、集體建設(shè)用地用二商品房開(kāi)發(fā)目前處于限制事管制階段，國(guó)家尚未出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化尚地定論，因此購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”尚存在可能導(dǎo)致合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、即使是購(gòu)買(mǎi)合法建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，也存在以下風(fēng)險(xiǎn)：不能取得產(chǎn)權(quán)證，合同雙方僅存在債權(quán)。房子建成后，盡管出賣(mài)人有處分權(quán)，但對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，因其未備案，不能辦理權(quán)屬變更手續(xù)，所以雙方未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不能在市場(chǎng)上流通，不能辦理轉(zhuǎn)移登記。“小產(chǎn)權(quán)房”一般都由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)開(kāi)發(fā)，房屋質(zhì)量、物業(yè)以及相關(guān)的售后服務(wù)都無(wú)法保證。
3、購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”時(shí)，一定要注意審核出售房屋的合法手續(xù)，要求出賣(mài)人出示該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并向建委驗(yàn)證核實(shí)，否則不能購(gòu)買(mǎi)。實(shí)踐中，未辦理合法手續(xù)的“小產(chǎn)權(quán)房”，通常為違法建筑，很有可能會(huì)被強(qiáng)拆。
普通商品房的開(kāi)發(fā)商，其開(kāi)發(fā)資金受到銀行和有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)管，而“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)資金使用，處于無(wú)人監(jiān)控的狀態(tài)，容易出現(xiàn)問(wèn)題。如遇到征地或拆遷，“小產(chǎn)權(quán)房”可能得不到有效的法律保障。
如何規(guī)避買(mǎi)到小產(chǎn)權(quán)房
1、開(kāi)發(fā)商五證一書(shū)一定要齊全
購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)，一定要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的“五證一書(shū)”，只有五證齊全才能購(gòu)買(mǎi)。另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商或置業(yè)顧問(wèn)重要的口頭承諾一定要寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，以免后期出現(xiàn)麻煩。
2、簽訂購(gòu)房合同后，盡快進(jìn)行備案
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后30日內(nèi)應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，完成備案才能保證交易成功。另外，購(gòu)房者可到當(dāng)?shù)胤抗芫植轵?yàn)房源信息，若有備案，則說(shuō)明房源正常。
3、詢問(wèn)房子是否能夠申請(qǐng)按揭貸款
其實(shí)，最直接的方法就是問(wèn)房子是否可做按揭貸款，若能夠正常進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押，則屬于正常的商品房。另外，小產(chǎn)權(quán)房多出現(xiàn)于城鄉(xiāng)結(jié)合或遠(yuǎn)郊之地，在這些區(qū)域買(mǎi)房時(shí)要小心。
買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房如何才能降低風(fēng)險(xiǎn)呢
1、明確違約賠償
由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格較為便宜，即便原房東違約，也賠償不多。因此，購(gòu)房者一定要與原房東約定高額的賠償標(biāo)準(zhǔn)，比如賠償金額為購(gòu)房款的雙倍等。
2、多找見(jiàn)證人
在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者最好多找?guī)讉�(gè)見(jiàn)證人，并且要讓他們都在購(gòu)房合同上簽名。這樣一來(lái)，一旦日后出現(xiàn)了房產(chǎn)糾紛，你也有足夠的證據(jù)。
3、相關(guān)手續(xù)要齊全
如果小產(chǎn)權(quán)房建在集體用地上，那么就一定要依法取得相關(guān)審批手續(xù)，否則千萬(wàn)不要買(mǎi)。因此，購(gòu)房者在買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，一定要查看相關(guān)手續(xù)是否齊全。
4、約定拆遷事宜
由于小產(chǎn)權(quán)房只能在同一村集體內(nèi)進(jìn)行交易，一旦售賣(mài)給外人，則不受法律保護(hù)，即便遇到拆遷，購(gòu)房者也無(wú)法拿到拆遷款。因此，購(gòu)房者一定要原房主約定好拆遷事宜。
5、已成規(guī)�；�
大家都知道，“法不責(zé)眾”，因此大家在買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，最好選擇那些已成規(guī)�；男‘a(chǎn)權(quán)房，這樣國(guó)家想強(qiáng)拆就沒(méi)有那么容易了。另外，即便要拆除，也會(huì)給予一定的補(bǔ)償。
小產(chǎn)權(quán)房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)
⑴屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險(xiǎn)性。
⑵小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有取得國(guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
⑶如果遇有國(guó)家征地或者拆遷的情形，購(gòu)房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。
⑷如果遇有房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，缺少有效的解決糾紛的依據(jù)和法律保護(hù)。
⑸購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法申請(qǐng)貸款，只能一次性或分期付款。同時(shí)，房子也不能拿去銀行作抵押。
⑹小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施，如供水、供電、供氣等，因不在國(guó)家規(guī)劃之列也不能得到有效保證。
小產(chǎn)權(quán)房為什么不能過(guò)戶
因?yàn)檫@類小產(chǎn)權(quán)房是當(dāng)?shù)卣加昧思w土地建設(shè)的房子，其并不會(huì)受到國(guó)家法律的保護(hù)和認(rèn)可，購(gòu)房人手中也是沒(méi)有宅真正的產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)榉课莸母黜?xiàng)處置權(quán)利包括所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利都沒(méi)有。而在進(jìn)行交易的時(shí)候，相關(guān)的部門(mén)會(huì)核實(shí)交易的房產(chǎn)是否具有上市的資格，像小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槠錄](méi)有明晰的產(chǎn)權(quán)所以不能夠進(jìn)行上市交易，自然也就沒(méi)法過(guò)戶了。
房屋過(guò)戶具體
流程是怎樣的
1、買(mǎi)賣(mài)雙方首先需要在溝通和了解的基礎(chǔ)上，按照約定成交價(jià)格、交房日期、過(guò)戶時(shí)間等等來(lái)簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在合同上簽署雙方的姓名、聯(lián)系電話等信息，并且要加蓋手印或者是蓋私章。在這里要特別提醒大家的是，在合同中一定要明確出房屋的詳細(xì)信息。
2、申請(qǐng)交易。買(mǎi)賣(mài)雙方去房產(chǎn)交易中心進(jìn)行交易，在部門(mén)的咨詢臺(tái)領(lǐng)取網(wǎng)簽號(hào);
3、網(wǎng)簽。在服務(wù)窗口領(lǐng)取并填寫(xiě)一個(gè)方法買(mǎi)賣(mài)的信息表。要按照合同的內(nèi)容填寫(xiě)，尤其是要注意合同中成交價(jià)款一項(xiàng)，因?yàn)檫^(guò)戶契稅繳納的依據(jù)就是成交價(jià);
4、網(wǎng)簽后，就要在前臺(tái)窗口領(lǐng)取相應(yīng)的資料，為契稅的繳納做準(zhǔn)備;
5、去財(cái)政部門(mén)的受理大廳，繳納契稅、印花等相關(guān)過(guò)戶費(fèi)用，并取得稅費(fèi)完稅證明，為下一步登記發(fā)證做準(zhǔn)備;
6、交土地出讓金，土地出讓金的繳納地方，各地方可能有所不同，但是大多數(shù)是直接去國(guó)土局繳納;
7、持相關(guān)資料就可以去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，注意賣(mài)方的夫妻雙方一定要到場(chǎng)并且當(dāng)場(chǎng)簽名確認(rèn)。
9、登記過(guò)戶，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)區(qū)別有哪些？
1、大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護(hù)，有完整的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，是沒(méi)有五證的，當(dāng)然是不受法律保護(hù)的，只有部分產(chǎn)權(quán)。通俗了說(shuō)，就是大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)是沒(méi)有房產(chǎn)證的；
2、大產(chǎn)權(quán)拆遷有補(bǔ)償，但是如果是小產(chǎn)權(quán)的話，是沒(méi)有拆遷補(bǔ)償?shù)摹Ｒ簿褪钦f(shuō)，如果政府要拆遷房子的話，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本上不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償；
3、小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量是沒(méi)人監(jiān)督的，往往容易存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也是極容易出現(xiàn)問(wèn)題的；
4、小產(chǎn)權(quán)由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市專賣(mài)。而且小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，也就是說(shuō)，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是不能進(jìn)行貸款的，只能一次性支付全款。
