回遷房永遠(yuǎn)辦不了房本嗎
回遷房可以辦房本。回遷房有兩種，一種是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子。另一種是發(fā)展商自己出售的房子。這兩類房子都是可以辦理房產(chǎn)證的，只是辦理的時(shí)間是有差異的。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。
回遷房買賣注意事項(xiàng)有哪些?
1、業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，需要注意的事項(xiàng)。
業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。
2、業(yè)主只持有回遷協(xié)議，需要注意的事項(xiàng)。
業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個(gè)心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。
部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢，這種種的因素，都導(dǎo)致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當(dāng)你需要購買回遷房的時(shí)候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細(xì)節(jié)。
商品房和回遷房的區(qū)別是什么?
1、房屋價(jià)格不同。
無完整產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房一般是根據(jù)國家政策建造和出售的，在拆遷過程中拆遷戶享受到了一定的政策優(yōu)惠，因此房屋價(jià)格便宜。而普通商品房受到市場(chǎng)影響較大，房屋價(jià)格和市場(chǎng)供需關(guān)系有很大關(guān)系，價(jià)格相比較高。
2、房屋權(quán)利不同。
符合限售條件的商品房可以隨時(shí)上市，也可以在銀行做抵押進(jìn)行貸款。無完整產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房無法進(jìn)行立即上市，也無法進(jìn)行抵押貸款，并且還存在部分小產(chǎn)權(quán)房屋，不能享受商品房的權(quán)利。
3、買賣關(guān)系不同。
商品房以購房者和開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》為購買基礎(chǔ)，一般房屋價(jià)格在合同中進(jìn)行約定。而回遷房的購買基礎(chǔ)則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
4、再次交易難易不同。
商品房可以獲得房產(chǎn)證，因此二次交易相對(duì)簡(jiǎn)單，方便過戶。而受政策影響回遷房往往需要政府規(guī)定的種種限制條件，例如：居住滿一定年限、補(bǔ)齊土地出讓金等，因此再次交易的難度較大。
為什么不建議買回遷房?
1、無不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
若賣方只有回遷協(xié)議，并無不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的話，那么買賣雙方在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，是不能夠在當(dāng)?shù)厮诘氐姆康禺a(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
另外，產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益。如：購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2、付款有風(fēng)險(xiǎn)。
許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%～90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩余的在真正過戶交易后再付清。這種情況對(duì)購買者來說具有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谶@種情況下，業(yè)主也不能保證什么時(shí)候能夠真正過戶。
回遷樓給房產(chǎn)證嗎
回遷房是拆遷安置房的一種，房屋性質(zhì)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)適用房，可以辦理房產(chǎn)證，但是要補(bǔ)交土地出讓金。
現(xiàn)在大部分回遷房只有一個(gè)購房合同，沒有房產(chǎn)證因此無法上市交易，如果想要辦理房產(chǎn)證，那么必須提交證件有：房屋拆遷安置協(xié)議書、回購拆遷作價(jià)憑證、原房屋所有權(quán)證、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》、身份證、交納相關(guān)的費(fèi)用的憑證等。
回遷房和商品房的主要區(qū)別在于土地性質(zhì)不同，都是國有土地，經(jīng)濟(jì)適用房的用地是劃撥，商品房的用地是出讓。劃撥的土地使用權(quán)是沒有繳納土地出讓金，所以辦理房產(chǎn)證時(shí)需要繳納土地出讓金。
遷房能更名過戶嗎
回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
如果第一種情況，這類回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的，相對(duì)安全些。
如果第二種情況的話，就需要購房者多一個(gè)心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。
回遷房更名的手續(xù)：
1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。
2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金，一般需要十五個(gè)工作日左右。
4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。
回遷房的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)
優(yōu)勢(shì)：
1、價(jià)格便宜
相比同樓盤的正規(guī)商品房以及同區(qū)域的二手房來說，回遷房的價(jià)格要更便宜一些，雖然回遷房多是中小戶型，但是這對(duì)絕大多數(shù)剛需家庭是足夠住的，而且回遷房又多都是多層樓，所以公攤低，得房率高，后期水電暖以及物業(yè)費(fèi)相對(duì)較低，還是非常省錢的。
2、配套完善
回遷房基本是開發(fā)商第一批建造的，不得不說，大部分回遷房的地理位置相當(dāng)優(yōu)越，尤其是早期的回遷房，周邊交通密集，四通八達(dá)，小區(qū)配套也相對(duì)完善，人們生活購物以及出行都非常方便。
劣勢(shì)：
1、房子質(zhì)量較差
通常情況下，回遷房用來日常居住沒有什么大問題，但這是開發(fā)商賠給拆遷戶的房子，可以說基本是不盈利的，所以無論建房標(biāo)準(zhǔn)還是建材品質(zhì)都會(huì)有所降低，就連房子戶型可能都不是特別合理，如果不幸遇到無良開發(fā)商，還會(huì)偷工減料，以次充好，入住后很容易出現(xiàn)墻皮脫落、隔音效果差，容易漏水滲水等情況，平白給自己的居住生活增添麻煩。
2、安全性低
回遷房?jī)r(jià)格便宜，所以很多外地人都喜歡租住回遷房，因此小區(qū)里的人口流動(dòng)性較大，而且龍蛇混雜難辨好壞，人們的居住安全會(huì)大大降低，居住體驗(yàn)特別不好。
回遷房如何辦理房產(chǎn)證
1、準(zhǔn)備好必須提交的證件，繳納相應(yīng)的費(fèi)用后就可以辦理回遷房房產(chǎn)證。回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。
2、每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。
3、回遷房辦理房產(chǎn)證必須提交的證件:房屋拆遷安置協(xié)議書、舊房拆遷作價(jià)憑證、原房屋所有權(quán)證、《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》、身份證。
4、房產(chǎn)證辦理應(yīng)交納費(fèi)用:
拆遷房與安置房等值部分，只交納交易手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3元/平方米，由個(gè)人交納。
超值部分，按買賣交納契稅和交易手續(xù)費(fèi)，契稅:2%，手續(xù)費(fèi)3元/平方米，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，按80元/套收取。
5、房產(chǎn)證下來后，到房地產(chǎn)交易部門交易過戶，按照正常買賣的，該交的稅的一分都不能少，五年之內(nèi)還要加收5%營業(yè)稅，稅率共計(jì)房屋報(bào)價(jià)的12%。
6、另外，要注意業(yè)主反悔，公證處的公證手續(xù)約束力有限。回遷房與一般的商品房一樣，也是可以辦理房產(chǎn)證的。
在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，需要提交的材料包括房屋拆遷安置協(xié)議書、舊房拆遷作價(jià)憑證、原房屋所有權(quán)證、以及《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定書》等的材料。
