未來(lái)的公寓房會(huì)升值嗎
公寓都是在城市非常好的地段，未來(lái)的升值方面是存在很大的潛力的。公寓一般都建設(shè)在城市人口比較密集且周邊配套比較完善的區(qū)域，所以考慮公寓的客群一般都是沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)、這就決定了公寓的高流通性和周轉(zhuǎn)性質(zhì)。
公寓房和住宅樓有什么區(qū)別
1、限購(gòu)政策不同
公寓最大的優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，這點(diǎn)是很多消費(fèi)者選擇它的理由。在限購(gòu)城市的購(gòu)房者無(wú)需考慮自身的購(gòu)房資格，同時(shí)商務(wù)公寓也不占用購(gòu)房名額，不受首套房的約束。而住宅要受限購(gòu)限貸和限售的影響。
2、產(chǎn)權(quán)年限不同
雖然房屋的使用沒(méi)有限制，可是土地產(chǎn)權(quán)的使用是有年限的，所謂的產(chǎn)權(quán)年限也就是指的土地使用年限，一般而言，普通住宅的使用權(quán)限一般為70年;公寓的使用權(quán)限根據(jù)所處地塊的用地類(lèi)別，有40年和50年兩種。
3、規(guī)劃目的和使用性質(zhì)不同
商務(wù)公寓可以用來(lái)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還可以用來(lái)居住，屬于商業(yè)性質(zhì)的。而居民住宅房只能用于居住，屬于住宅性質(zhì)的。
4、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同
住宅屬于民用住房，水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取;而公寓屬于商用住房，水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的。
5、落戶規(guī)定不同
購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)住宅，只要符合城市規(guī)定，就可以按要求落戶。而公寓是在商業(yè)用地上建起來(lái)的項(xiàng)目，是商業(yè)性質(zhì)，因而不能落戶。
買(mǎi)住宅要考慮哪些問(wèn)題
1、地理位置。位置為第一要素。周邊商業(yè)設(shè)施要充足，生活和購(gòu)房會(huì)很方便。交通要發(fā)達(dá)，去哪里都很便捷。
2、價(jià)格適中。太貴的房子咱們買(mǎi)不起。太便宜的房子，那肯定有問(wèn)題。
3、生活環(huán)境。周邊綠樹(shù)成蔭，小河流水，這樣的環(huán)境肯定讓人居住的愜意且舒適。如果身處鬧市，從早到晚的吵雜噪音、汽車(chē)尾氣污染或沙塵滿天，這種房子能住的舒服么。
4、公共資源。周邊就近有沒(méi)有幼兒園、學(xué)校，有沒(méi)有超市便利店，有沒(méi)有菜市場(chǎng)或早市，這些都是提高生活舒適度的標(biāo)準(zhǔn)。
5、好的物業(yè)管理。常說(shuō)，一個(gè)好的物業(yè)可以讓房子保值增值。相比一個(gè)三不管的居民大雜院，一個(gè)由優(yōu)秀物業(yè)管理的安全、整潔、干凈、溫馨的小區(qū)。帶來(lái)的不僅僅是居住生活上的差異，若干年后房屋價(jià)值的差異會(huì)更大。
公寓投資的優(yōu)缺點(diǎn)
1、優(yōu)點(diǎn)：面積小、總價(jià)低，以小戶型為主，面積在50㎡左右，適合積蓄不多的年輕人購(gòu)買(mǎi)。其次，公寓功能齊全，節(jié)省資金的同時(shí)保證了住戶的生活質(zhì)量。另外，方便轉(zhuǎn)售和出租，有良好的商務(wù)環(huán)境，交通便利。
2、缺點(diǎn)：公寓產(chǎn)權(quán)年限短，產(chǎn)權(quán)年限大多為50年或者40年，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限大多為70年。其次，采光條件不好，很多公寓房的衛(wèi)生間和廚房都沒(méi)有窗戶。
投資公寓注意什么?
1、成熟的商圈是優(yōu)選。一般而言，正處于成熟商圈的商務(wù)公寓應(yīng)是優(yōu)選，應(yīng)處于交通便捷之處，周邊最好有道路交通支撐，因?yàn)槌砷L(zhǎng)型公司的職員十分看重道路交通的便利。此外，周邊還應(yīng)有濃郁的商業(yè)、文化氛圍。地段是極其重要的，投資者在選擇商務(wù)公寓時(shí)一定要仔細(xì)考察。
2、內(nèi)外結(jié)構(gòu)要合理。商務(wù)公寓外立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，采用高級(jí)面墻或玻璃幕墻，與純粹的寫(xiě)字樓并無(wú)二致。其內(nèi)部結(jié)構(gòu)也比較合理，采用大躊度預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)隔墻可隨意拆改，就滿足辦公需求。有些商務(wù)公寓增加了衛(wèi)生間的面積和數(shù)量，取消了廚房、茶水間、候梯廳也比較寬敞明亮。
3、智能化配置與商務(wù)服務(wù)不能少。內(nèi)還應(yīng)配備大型會(huì)議室外、多媒體、演示中心等，以供樓內(nèi)公司使用。商務(wù)公寓的智能化配置要實(shí)現(xiàn)寬頻上網(wǎng)，這是現(xiàn)代化辦公的必備項(xiàng)目。此外，巡更、監(jiān)控、保潔、保安等，軟件手段亦就俱全。商務(wù)公寓拒絕安裝普通型民用電梯，樓內(nèi)應(yīng)設(shè)立大型商務(wù)中心，包括訂票、訂餐、速遞等多種服務(wù)手段。樓這既關(guān)系到公司的形象，也關(guān)系到樓內(nèi)縱向交通是否快捷高效。好的商務(wù)公寓就配合周全的商務(wù)服務(wù)秕。
投資公寓有什么風(fēng)險(xiǎn)？
1、租金回報(bào)率=(月租金*12)/購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)=(4000*12)/120萬(wàn)=4%。前公寓投資的租金回報(bào)率在3%-5%之間，但也有不錯(cuò)的公寓回報(bào)率可達(dá)6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不會(huì)一直不變的，如果該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，那租金也會(huì)跟著上漲，回報(bào)率也將更高。
2、就直接舉例子，如果以一套總價(jià)50萬(wàn)元的40年產(chǎn)權(quán)房子以100萬(wàn)元賣(mài)出為例，買(mǎi)時(shí)要繳1.5萬(wàn)元的契稅。賣(mài)時(shí)，要繳10萬(wàn)元的個(gè)稅。
公寓的現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)
公寓樓的現(xiàn)狀
近年來(lái)公寓房備受關(guān)注，褒貶不一，關(guān)于公寓的買(mǎi)賣(mài)政策也在不斷迭代，買(mǎi)賣(mài)公寓的發(fā)展態(tài)勢(shì)主要表現(xiàn)在隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)加速，政府大力“鼓勵(lì)租賃”，租賃市場(chǎng)進(jìn)入黃金時(shí)代，部分機(jī)構(gòu)、公司更是傾向于批量購(gòu)入公寓，從而形成員工宿舍、家屬公寓、教職宿舍等等，前期隨著資本市場(chǎng)的涌入，房地產(chǎn)行業(yè)的改革，公寓房也出現(xiàn)了一段時(shí)間的高漲時(shí)期，但近幾年受到大環(huán)境影響以及公寓本身存在的問(wèn)題，導(dǎo)致公寓房出現(xiàn)了無(wú)人敢買(mǎi)的情況，那么公寓真的不值得投資嗎？下面來(lái)看看公寓房存在的幾大劣勢(shì)：
生活成本：公寓樓的生活成本相對(duì)于住宅要高得多，日常水電屬于商業(yè)水電，2021國(guó)家電網(wǎng)電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一般商業(yè)用電價(jià)格為0.86~1.80元/度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于指導(dǎo)居民用電量階梯電價(jià)試點(diǎn)的通知》，居民用電月用電量調(diào)整為三級(jí)，并按不同等級(jí)分別上調(diào)電價(jià)；國(guó)家用水的價(jià)格是按申請(qǐng)用水時(shí)的用途確定的，一般商業(yè)用水的價(jià)格為2.32元/噸，其中還包括了0.8元/噸的污水處理費(fèi)以及0.02元/噸的水資源費(fèi)；而且物業(yè)費(fèi)用也比普通小區(qū)要高。同時(shí)公寓房屬于小型住房，所以走道一般都沒(méi)有自然采光，缺少空間方位感，通風(fēng)狀況相對(duì)于普通住宅要差一點(diǎn)。
產(chǎn)權(quán)年限：公寓主要分為住宅式公寓和商務(wù)型公寓。這兩種公寓的產(chǎn)權(quán)年限也是不一樣的，如果購(gòu)買(mǎi)的是住宅式公寓，那么產(chǎn)權(quán)年限是70年產(chǎn)權(quán)，如果購(gòu)買(mǎi)的是商業(yè)式公寓，那么產(chǎn)權(quán)年限是40年或者50年，所以在購(gòu)買(mǎi)公寓房時(shí)，我們也需要將產(chǎn)權(quán)年限了解清楚。
其他減分項(xiàng)：得房率較小，公攤面積較大；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，一般為商住兩用性質(zhì)；信貸政策死板，不能辦理公積金貸款，貸款利率高，需要支付50%首付款。公寓樓的未來(lái)
購(gòu)房資格寬松：今年不少城市都出現(xiàn)了通過(guò)放寬購(gòu)房資格來(lái)吸引高學(xué)歷人才的“搶人大戰(zhàn)”。但是這種現(xiàn)象并不能長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，因?yàn)橄肓糇∪瞬艈慰空叻艑捠遣粔虻模枰�(wěn)定的就業(yè)環(huán)境和眾多大企業(yè)的入駐才能真正讓人才擁有穩(wěn)定的收入，扎根于此。一旦等到城市勞動(dòng)力和就業(yè)狀況進(jìn)入飽和狀態(tài)，購(gòu)房資格將逐步收緊，到時(shí)候公寓房作為不限購(gòu)不限貸的住房，可能會(huì)成為新時(shí)代的“搶手房”。
經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)：未來(lái)公寓走向多為投資使用，很少有真正買(mǎi)來(lái)居住的，大部分還是會(huì)選擇出租改造為公寓型酒店、民宿、宿舍樓等。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，上班族都會(huì)選擇交通便利、配套齊全的公寓房租住，這樣的 房子不僅房租高，而且水電費(fèi)用也不需要投資人出，比住宅的經(jīng)濟(jì)性要好很多。
大環(huán)境影響：隨著時(shí)代的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)越來(lái)越繁榮，商業(yè)用地會(huì)越來(lái)越多，而未來(lái)住宅區(qū)的發(fā)展將會(huì)向城市的邊緣輻射，按照國(guó)外大城市的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，公寓房將會(huì)成為城市商業(yè)區(qū)內(nèi)部最搶手的住房之一，即使產(chǎn)權(quán)只有40-50年，到期后也能夠續(xù)租，不需要擔(dān)心后期拆遷換地方的問(wèn)題。
公寓能夠投資嗎？
我們大家先來(lái)把這個(gè)問(wèn)題搞清楚，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題反腐會(huì)有人問(wèn)起。而且網(wǎng)絡(luò)上磚家太多，而且大多數(shù)磚家會(huì)告訴大家，公寓不能投資。
這里，樓市新角度要告訴大家，公寓其實(shí)運(yùn)作好了是個(gè)很好的投資理財(cái)工具。見(jiàn)過(guò)很多一口氣買(mǎi)30套公寓的人，而且都在賺錢(qián)，所以（樓市新角度）小編明確地告訴你，公寓可以投資，而且很香。
什么人能夠投資公寓
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我其實(shí)想告訴大家，任何人都可以。而且是最適宜白手起家的小白。沒(méi)有任何限制的。月入3000元的人和月入300000元的人都適合。為什么這樣說(shuō)呢？因?yàn)楣⒖們r(jià)小，對(duì)起點(diǎn)限制不高。并且公寓商業(yè)性質(zhì)，不限購(gòu)不限貸，可以說(shuō)投資前景非常不錯(cuò)。
