建筑密度、容積率概念
1、建筑密度
指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。
2、容積率
又稱建筑面積毛 密度。是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積 率的值。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積(但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積)與項(xiàng)目總用地面積的比值。指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
建筑密度和容積率區(qū)別
分別是概念不同和計(jì)算方式不同：
1、概念不同
建筑密度主要反映用地范圍內(nèi)空地率及建筑密集程度，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑的基底總面積和規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。
容積率為建筑面積毛密度，主要衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度。容積率值為無(wú)量綱的比值，地塊建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積倍數(shù)，叫做容積率值。
2、建筑密度和容積率計(jì)算方式不同
建筑密度等于建筑物基底面積總和除與規(guī)劃建設(shè)用地面積。
容積率等于地上總建筑面積除與建設(shè)用地面積。
容積率過高對(duì)生活有哪些影響
1、人口密度大
高容積率住宅表示小區(qū)居住人口高密度，影響業(yè)主的生活舒適度。居住人口過多，會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域等使用頻率變高，將會(huì)加劇這些設(shè)施的老化。
2、內(nèi)部規(guī)劃差
高容積率住宅的樓層會(huì)比較高，且綠地比例也較少，會(huì)影響小區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境和品質(zhì)。同時(shí)內(nèi)部規(guī)劃差，比如樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄等也是經(jīng)常遇到的問題。
3、安防難度加大
由于高容積率住宅居住密度比較大，因此出入的人較多，對(duì)安防系統(tǒng)也有較高的要求。
容積率過低對(duì)生活有什么影響
容積率低，建筑物的建筑面積較小，相應(yīng)的人口也少，因此綠地及相對(duì)較大的樓間距，居住的舒適度會(huì)大大的提高。
容積率高好還是低好？
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，由于住房營(yíng)業(yè)稅為賣方繳納，因此可以在購(gòu)房時(shí)選擇容積率低的小區(qū)，這樣入住以后會(huì)感到環(huán)境非常舒適。一般普通住宅小區(qū)的容積率在1.0-1.2之間。在同等條件下，房?jī)r(jià)越高，容積率越低，居住舒適指數(shù)越低。容積率過高就不建議購(gòu)買了。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。所以你說容積率大好還是小好高好還是低好?對(duì)購(gòu)房者來(lái)說容積率低房子更好，對(duì)賣房者來(lái)說容積率高享受不到免稅優(yōu)惠。
建筑密度和容積率的關(guān)系
建筑密度是建筑基底占地面積同用地面積的比值，而容積率是總建筑面積同用地面積的比值。
容積率越大說明在這個(gè)小區(qū)內(nèi)建筑密度越密集，相應(yīng)的小區(qū)住戶就越多。容積率越小說明小區(qū)內(nèi)建筑密度約小，居民的舒適度越高。所以平時(shí)買房的時(shí)候盡量挑容積率小點(diǎn)的。
容積率就是控制建筑面積密度的直接指標(biāo)，兩者正比關(guān)系。建筑面積的增加需要建筑層數(shù)的增高，在這種情況下只有犧牲建筑密度來(lái)達(dá)到建筑高度增加的目的，這個(gè)時(shí)候需要協(xié)調(diào)的就是建筑面積的增加，帶來(lái)的建筑密度的減小是否合乎利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
建筑密度的降低帶來(lái)的是土地利用的不充分，也就是對(duì)土地成本的浪費(fèi)，建筑面積的增加帶來(lái)的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一個(gè)合理點(diǎn)、均衡點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)在土地盡量不浪費(fèi)的基礎(chǔ)上使建筑面積最大化。
買房容積率多少算合適?
1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。
2、容積率0.3~0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。
3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。
4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境就是非常好了。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2~1.5，如果是正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境將會(huì)很好。
6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。
7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項(xiàng)目。
8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目(18層以內(nèi))。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。
9、容積率3.0~6.0，高層項(xiàng)目(樓高100米以內(nèi))。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。
買房看容積率要注意什么
1、首先來(lái)說說房子容積率是大一點(diǎn)好還是小一點(diǎn)好，根據(jù)相關(guān)的計(jì)算公式大家可以看出，規(guī)劃占地面積相同的情況下，建筑的面積越大，容積率就越大，居住的密度就越大。居住密度大，人就多，舒適度當(dāng)然會(huì)不高。所以說容積率要是越小，居住的密度越小，舒適度就會(huì)更高。對(duì)于一般住戶來(lái)說，容積率越小，住的就越舒適，但是如果對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說，如果容積率越小，建筑的面積就會(huì)越低，回收資金的面積就很少了，所以，一般容積率小的樓盤，開發(fā)商會(huì)相應(yīng)提升每套房的單位價(jià)格。所以容積率小居住比較舒適，但是房?jī)r(jià)會(huì)比較貴一些，容積率大的話居住舒適度沒有那么高，但是房?jī)r(jià)相對(duì)比較便宜。所以從不同的角度看，容積率的大小是有不同好處的。
2、接下來(lái)講講容積率多少比較合理呢，這里給大伙找到了各種各樣的建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值供大家參考。高檔別墅項(xiàng)目的容積率一般都是低于0.3、大多數(shù)的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目在0.3-0.5之間、大多數(shù)的雙拼聯(lián)排別墅，組合3-4層，容積率是0.5-0.8、假如全部是多層樓棟的話，容積率在0.8-1.2之間，環(huán)境可以說是一流了、正常的多層項(xiàng)目容積率在1.2-1.5之間、正常的多層加上小高層的項(xiàng)目，容積率一般是1.5-2.0、正常的小高層項(xiàng)目容積率是2.0-2.5、2.5-3.0的容積率一般是小高層+二類高層(18層以內(nèi))、高層的項(xiàng)目(100米以內(nèi))容積率3.0-6.0、摩天大樓項(xiàng)目的容積率在6.0以上。
3、最后來(lái)說說如果容積率過高會(huì)給住戶帶來(lái)什么不利影響。比較常見的容積率大的居住房屋就屬于公寓了，樓層高一些，每層房間較多，住的人也比較多，電梯又比較少。假如發(fā)生意外的情況，住戶撤離非常肉容易造成擁擠，還會(huì)發(fā)生踩踏等意外事件。假如容積率大，小區(qū)環(huán)境也相對(duì)較差。這是因?yàn)槿莘e率高住宅項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)房子建地就會(huì)很密集，導(dǎo)致沒有多余的土地用來(lái)綠化或者其他用途。
建筑密度與容積率公式？
建筑密度和容積率概念不同，建筑密度和容積率計(jì)算方式不同，建筑密度＝建筑物的基底面積總和／規(guī)劃建設(shè)用地面積。容積率＝地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積。
1、建筑密度和容積率概念不同
（1）容積率又稱建筑面積毛密度。是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。
項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
（2）建筑密度具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
2、建筑密度和容積率計(jì)算方式不同
建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途的，架空層宜在2.8米至3.6米之間，其建筑面積不計(jì)入容積率。
建筑密度如何確定？
1、如果是繁華地方容積率和建筑密度肯定高了，一般在3.0左右。要是不是繁華的地方，容積率在1.0－2.0左右，建筑密度在25％。
2、首先得知道你的總用地的面積，然后要知道你的這塊地的總建筑面積。用總的建筑面積比上總用地面積。還有就是有計(jì)容建筑面積，用計(jì)容的建筑面積比上你的總地面積就可以得出你的地塊的容積率。
3、計(jì)容建筑面積不包括地下的停車場(chǎng)面積，但是半地下停車場(chǎng)的面積要算進(jìn)去。
4、可以從容積率上初步判定建筑物屬于高層還是多層。當(dāng)容積率大于2～3時(shí)，常常是多層與高層的混合。4～5常常是小高層與高層的混合。小于2，常常是多層與小高層的混合或多層。
