什么是公寓
首先公寓這個(gè)概念模棱兩可，沒(méi)有嚴(yán)格的定義，很多時(shí)候大家討論的的公寓并不是一回事。就重慶市場(chǎng)而言，從本質(zhì)上的劃分，公寓就只有兩種：住宅性質(zhì)和商業(yè)性質(zhì)。
住宅性質(zhì)公寓基本和普通住宅類似：土地性質(zhì)是住宅，重慶公寓產(chǎn)權(quán)年限一般是50年，可以落戶可以帶，水電費(fèi)用參照民用標(biāo)準(zhǔn)，常理來(lái)說(shuō)考研通天然氣，事實(shí)上很多沒(méi)通，通氣和不通氣價(jià)格上差價(jià)明顯。而且，這類公寓會(huì)消耗貸款名額。之所以叫“公寓”，只是因?yàn)槿照諘r(shí)間不足以達(dá)到住宅的標(biāo)準(zhǔn)。
而商業(yè)性質(zhì)公寓，用地性質(zhì)是商業(yè)，更多的類似商鋪。原本用途是修建商業(yè)寫字樓、商鋪的土地，最后修建了產(chǎn)權(quán)年限40年左右的居住用的房子。這種商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品，稱作類住宅，能提供部分住宅需求，但和真正的住宅有本質(zhì)上的差異。
為什么有人投資公寓
商業(yè)性質(zhì)的公寓基本不限購(gòu)，只要你有錢，想買就可以買得到。對(duì)于很多“三無(wú)”人員來(lái)說(shuō)，很有吸引力。而且，公寓大都是小戶型，一室一廳，或者小復(fù)式。價(jià)格上往往比住宅便宜，有的甚至低得多�？們r(jià)上門檻比較低。不限購(gòu)+總價(jià)低，看起來(lái)很有性價(jià)比，對(duì)于看重的投資者來(lái)說(shuō)極具吸引力。此外，很多公寓還帶“返租”，看起來(lái)包賺不賠，簡(jiǎn)直是天上掉餡餅一樣。
為什么不建議大家買公寓？
其實(shí)不建議大家買公寓，主要是基于它的一個(gè)增值空間，也就是帶給我們家庭財(cái)富提升的一個(gè)價(jià)值權(quán)重。公寓是商業(yè)性質(zhì)的，它在未來(lái)的增值空間是特別小的，而且我們持有的壓力也相對(duì)較大，因?yàn)樗乃姎舛际巧逃玫摹?/span>
另外一方面，當(dāng)公寓再次轉(zhuǎn)手的時(shí)候，中間高稅費(fèi)，讓很多朋友都不愿意購(gòu)買，所以它的變現(xiàn)能力特別的弱。所以其實(shí)很多時(shí)候建議大家不買公寓，是因?yàn)槲覀冇懈嗟纳唐贩靠梢赃x擇有取代的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并不是說(shuō)公寓就不值得買。
買公寓房的利弊
公寓產(chǎn)權(quán)只有40年或50年，住宅樓是70年！其次是公寓的水電物業(yè)相對(duì)比較貴，另外轉(zhuǎn)手需要繳納巨額的手續(xù)費(fèi)，并且陽(yáng)光沒(méi)有住宅樓充足！有人說(shuō)交稅能交多少。
1、任何投資品都有兩面性，優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)并存。但看一個(gè)項(xiàng)目到底值不值得投資，還得看看其如何。
2、一般來(lái)說(shuō)，公寓投資的回報(bào)主要來(lái)源于租金。比如一套公寓買的時(shí)候是120萬(wàn)，每月租金為4000元，那根據(jù)粗略的租金計(jì)算公式：
3、租金＝（月租金＊12）／購(gòu)買房屋總價(jià)＝（4000＊12）／120萬(wàn)＝4％。
4、而目前公寓投資的租金在3％－5％之間，但也有不錯(cuò)的公寓可達(dá)6％。值得一提的是，公寓出租后，租金也不會(huì)一直不變的，如果該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，那租金也會(huì)跟著上漲，也將更高。
為什么不建議買公寓
一、產(chǎn)權(quán)僅有40年
相信大家都知道，在短短幾年內(nèi)，房產(chǎn)證就已經(jīng)下崗了，而現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)正式實(shí)施了，雖然因?yàn)楣截?cái)產(chǎn)的受保護(hù)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)可以續(xù)期，然而，很遺憾的是，小編不得不告訴那些買了公寓房的業(yè)主，對(duì)于40年公寓而言，未來(lái)自動(dòng)續(xù)期或繳納費(fèi)用還是個(gè)未知數(shù)。
因此，麻煩就來(lái)了，購(gòu)買了公寓房不僅要擔(dān)心將來(lái)到期是否能續(xù)期這個(gè)問(wèn)題，更重要的是，就算能續(xù)期，如果續(xù)期申請(qǐng)不通過(guò)，你的土地產(chǎn)權(quán)就被收回。在這樣的情況下，大家可以試想下，如果房子也不是你的了，而且40年公寓無(wú)法辦理戶口，那么你的孩子將無(wú)法入戶口。
二、水電費(fèi)用貴，有些無(wú)煤氣
你知道嗎？雖然從價(jià)格上來(lái)講，公寓房總價(jià)是要比普通商品房低，但是，公寓房屬于商用性質(zhì)，依照商用收取向業(yè)主收取的水電費(fèi)。這也就意味著，購(gòu)買公寓的業(yè)主要比民用要掏出更多錢，另外，很多公寓是不準(zhǔn)安裝煤氣的，如果長(zhǎng)期生活，要將這點(diǎn)考慮，以免生活不便。
三、購(gòu)房首付高，轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)貴
在買房的時(shí)候，一定要把房子是否容易轉(zhuǎn)手這個(gè)問(wèn)題考慮進(jìn)去。相對(duì)于70年的普通住宅，公寓在轉(zhuǎn)手賣出時(shí)要繳納很多費(fèi)用，千萬(wàn)別小瞧了這些費(fèi)用，如果認(rèn)真地計(jì)算起來(lái)的話，那么這些費(fèi)用加起來(lái)約占房款的10至20％。另外，一般公寓類的房子都要求高首付，一般為50％。
四、戶型面積小
其實(shí)，僅僅是作過(guò)渡房的話，那么公寓房還有一些行情，但是，對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，公寓房是沒(méi)有什么行情的，皆因公寓房的面積實(shí)在是太小了，一般家庭都是不會(huì)考慮的。公寓通常大概50至70平米，整體結(jié)構(gòu)不平整，視覺(jué)上有壓迫感，而且只適合單身和新婚夫婦居住。
為什么普通人千萬(wàn)不要買公寓？
很多人買公寓，剛開始都是奔著它精美的裝修、總價(jià)低、買一層送一層、不限購(gòu)不限貸等優(yōu)勢(shì)去的，結(jié)果買入后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題重重：
1，公寓不能落戶，沒(méi)有學(xué)區(qū)；
2，商用水電，費(fèi)用貴，很多還無(wú)法用燃?xì)猓?/span>
3，一層十幾戶甚至幾十戶，如果住的高，上下樓等電梯留言不少時(shí)間；
4，公寓住戶比較復(fù)雜，有做美甲的，開公司的，甚至還有你想象不到的職業(yè)；
5，因?yàn)楣⒍加幸粭l大走廊，戶型基本無(wú)法做到南北通透，想要通風(fēng)，只能把門打開；
6，交易稅費(fèi)貴，甚至能達(dá)到總價(jià)的20%-30%，一套50萬(wàn)的公寓，交易稅費(fèi)超過(guò)10萬(wàn)。
7，漲幅有限。我所在的城市，這三年商品房?jī)r(jià)格雖然漲的不多，但也漲了30%，但公寓的價(jià)格基本沒(méi)漲。再加上公寓高額的稅費(fèi)，即使原價(jià)賣出，也要虧損20%，更別說(shuō)最近樓市低迷了。
8，貸款比例低，公寓首付比例一般要達(dá)到50%以上，且貸款利率比普通房貸要高。
我們來(lái)做個(gè)粗略的估算。我們假設(shè)三年前有兩個(gè)人，A和B，各有30萬(wàn)，A貸款60萬(wàn)買了一套90萬(wàn)的商品房，B貸款20萬(wàn)買了一套50萬(wàn)的公寓。三年后商品房漲幅30%，公寓基本沒(méi)漲。A把房子賣了，扣除5%稅費(fèi)，不算銀行利息，A當(dāng)初投入的30萬(wàn)，現(xiàn)在可以得到51.15萬(wàn)（90*130%*0.95-60=51.15萬(wàn)）；而B扣除20%稅費(fèi)后，只能得到20萬(wàn)（50*0.8—20）。A拿著賣房賺到的錢，還能置換更好的房子，而B很可能只能從頭開始。
1、土地出讓金時(shí)間
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；
你會(huì)發(fā)現(xiàn)住宅交的年限比較長(zhǎng)，公寓時(shí)間比較短一般是40年，也就是40年后土地出讓金該如何交？
住宅通常交房?jī)r(jià)的1.6%土地出讓金，公寓需要交評(píng)估值的40%土地出讓金，顯然這是非�？膳碌氖虑椤�
2、層高不同
通常住宅每層的高度較高比較適宜，公寓一般比住宅要矮一些。
3、居住成本不同
住宅一般水電煤費(fèi)用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)較低一些（也有一些小面積的住宅不通煤氣的），公寓一般不通煤氣，且水電煤普遍單價(jià)貴于住宅。
4、周邊環(huán)境不同
住宅通常所處環(huán)境安靜一些，每一層居住的人不會(huì)太多相對(duì)安靜，公寓每層的住戶相對(duì)較多比較吵，而且公寓有可能改成了商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，來(lái)來(lái)往往人員較多復(fù)雜，電梯也比較擁堵。
5、采光通風(fēng)不同
住宅一般采光通風(fēng)比較好，公寓采光通風(fēng)相對(duì)住宅差一些。
6、住宅金融屬性好，公寓很差
住宅可以首付三成，當(dāng)然第二套也有可能首付4成，5成，甚至7成，可以申請(qǐng)30年，住宅也可以申請(qǐng)公積金，公寓不可以的。
但是公寓首付一定5成以上，年限最多10年。
而且當(dāng)前很多銀行還不受理公寓的貸款需求，尤其基于非購(gòu)買的純抵押（經(jīng)營(yíng)貸）通常難度會(huì)更大一些。
7、住宅稅費(fèi)低，公寓太高了
住宅交易的稅費(fèi)最低可以1%（免個(gè)稅，免增值稅，僅僅交1%契稅），即便比較高，通常也是9.3%（1%個(gè)稅，5.3%增值稅，3%契稅）
但是公寓的稅費(fèi)就更高了，如果不提供發(fā)票稅費(fèi)通常15%，如果提供發(fā)票則看情況，一般來(lái)說(shuō)，如果有升值，稅費(fèi)很高的（土地增值稅一項(xiàng)就是升值部分的30%-60%）。
8、學(xué)位戶口問(wèn)題
住宅可以落戶口，可能有好的學(xué)位；
公寓無(wú)法落戶口，自然也不能因此入讀學(xué)位房了，很多人買房的目的是為了入學(xué)，那就務(wù)必慎重了。
9、流轉(zhuǎn)問(wèn)題
目前在廣州新購(gòu)買一手樓的公寓（再次強(qiáng)調(diào)商業(yè)性質(zhì)的），必須公司名義才能購(gòu)買，三年限售，而且將來(lái)也必須轉(zhuǎn)手賣給公司，這樣子將來(lái)流轉(zhuǎn)就不容易了。